GmbH für Immobilien gründen: Steuern, Bilanzpflicht und ein Rechenbeispiel

Immobilie privat oder in der GmbH: was sich ändert

Gegenüberstellung nach Gesetzeslage, Stand 3. November 2026.

Der Vorteil dieser Rechtsform ist der niedrige Satz auf Gewinne, die in der Gesellschaft bleiben – etwa um Darlehen zu tilgen oder weitere Objekte zu kaufen. Der Nachteil zeigt sich beim Verkauf: Privat ist eine Immobilie nach mehr als zehn Jahren steuerfrei veräußerbar, in der GmbH gehört jeder Veräußerungsgewinn zum Einkommen. Welche Seite überwiegt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, den Verkaufsplänen und dem Bedarf an Ausschüttungen ab – das gehört in ein Gespräch mit Ihrer Kanzlei, bevor der Notartermin steht.

Erweiterte Kürzung: Voraussetzungen und typische Fallen

• Nur auf Antrag: Die erweiterte Kürzung tritt „auf Antrag“ an die Stelle der einfachen Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die einfache Kürzung nach Satz 1 bemisst sich in der geltenden Fassung nach der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer.
• Ausschließlich eigener Grundbesitz: Begünstigt sind Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen; erlaubt sind außerdem die Betreuung von Wohnungsbauten und die Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
• Zwei Grenzen für Nebeneinnahmen: Strom aus Anlagen für erneuerbare Energien oder aus Ladestationen bis 20 %, sonstige Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern bis 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b und c GewStG); der Gewinn aus der Grundstücksverwaltung ist dann gesondert zu ermitteln (Satz 4).
• Kein Gesellschafterbetrieb: Die Kürzung entfällt, „wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient“ (Satz 5 Nr. 1) – etwa bei Vermietung an Ihr gewerbliches Einzelunternehmen oder eine gewerbliche Personengesellschaft, an der Sie beteiligt sind (BFH III R 3/21); bei einer eigenen GmbH als Mieterin klären Sie die Frage vorher mit Ihrer Kanzlei.
• Betriebsvorrichtungen: Sie gehören nicht zum Grundvermögen (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG). Nach früherer Rechtslage kostete schon ihre geringfügige Mitvermietung die erweiterte Kürzung (BFH vom 11.04.2019 – III R 36/15, Kühlanlagen und Kühlmöbel eines Hotels). Nach der heutigen Fassung können Einnahmen aus solchen unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern unschädlich sein, wenn sie nicht mehr als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung ausmachen und der Gewinn daraus gesondert ermittelt wird (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c und Satz 4 GewStG; gleichlautende Ländererlasse vom 17.06.2022); diese Einnahmen selbst bleiben gewerbesteuerpflichtig.
• Stille Reserven aus jüngst übertragenem Grundbesitz: Wurde Grundbesitz innerhalb von drei Jahren vor einem Verkauf unter dem Teilwert in die GmbH überführt, bleibt der Gewinn aus den bis dahin entstandenen stillen Reserven insoweit gewerbesteuerpflichtig (Satz 5 Nr. 2).
• Ausführlich mit allen Ausnahmen: siehe die verlinkte Seite zur erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen.

Beispiel: 120.000 € Jahresmiete in einer Immobilien-GmbH

Beispiel mit diesen Annahmen: Wohngebäude, vor 2023 fertiggestellt, Gebäudeanteil 1.200.000 €, Abschreibung 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG, in der Handelsbilanz gleich angenommen); Bankzinsen 30.000 €; Verwaltung, Instandhaltung und Versicherung 16.000 €; Hebesatz 400 %; Veranlagungszeitraum 2026; keine weiteren Einnahmen. Ausschüttung des gesamten Gewinns nach Steuern, Gesellschafter ohne Kirchensteuer und ohne Sparer-Pauschbetrag.

Die Gewerbesteuer mindert den Gewinn für die Körperschaftsteuer nicht, weil sie keine Betriebsausgabe ist (§ 4 Abs. 5b EStG); deshalb ist die Körperschaftsteuer in beiden Spalten gleich. Eine Hinzurechnung der Zinsen nach § 8 Nr. 1 Buchst. a GewStG entfällt, weil ein Viertel der Entgelte für Schulden nur hinzugerechnet wird, soweit die Summe der dort genannten Beträge 200.000 € übersteigt. Einen Freibetrag beim Gewerbeertrag hat die Kapitalgesellschaft nicht; § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG gewährt die 24.500 € nur natürlichen Personen und Personengesellschaften.

Ohne erweiterte Kürzung kostet dieselbe Vermietung also 7.000,00 € Gewerbesteuer im Jahr (die einfache Kürzung um die Grundsteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG bleibt im Beispiel außer Betracht, weil keine Grundsteuer angesetzt ist) – darum hängt die Wirtschaftlichkeit einer Immobilien-GmbH so stark an den Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 bis 5 GewStG. Bleibt der Gewinn in der Gesellschaft, fällt die Abgeltungsteuer erst bei einer späteren Ausschüttung an. Ob sich das gegenüber der Vermietung im Privatvermögen rechnet, lässt sich ohne Ihren persönlichen Steuersatz nicht sagen; das Beispiel ersetzt diesen Vergleich nicht.

Konten und Posten im Abschluss der Immobilien-GmbH

Ist die Vermietung das Geschäft der Gesellschaft, stehen die Mieten unter den Umsatzerlösen: § 277 Abs. 1 HGB erfasst Erlöse „aus dem Verkauf und der Vermietung oder Verpachtung von Produkten sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen“, und die Kontenrahmen führen für steuerfreie Mieten eigene Erlöskonten. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, weil seine Nutzung zeitlich nicht begrenzt ist (§ 253 Abs. 3 Satz 1 HGB). Wohnraummiete ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG); auf die Befreiung verzichten kann die Vermieterin nur gegenüber Unternehmern, die das Objekt für vorsteuerunschädliche Umsätze nutzen (§ 9 Abs. 1 und 2 UStG). Vorsteuer aus Kosten der steuerfreien Vermietung ist nicht abziehbar (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG) – auch die Rückstellung für die Abschlusskosten wird deshalb mit Umsatzsteuer bemessen.

Für die Größenklasse zählen zwei von drei Merkmalen: Eine Immobilien-GmbH mit 1,3 Mio. € Bilanzsumme, aber höchstens 900.000 € Umsatz und höchstens zehn Arbeitnehmern bleibt Kleinstkapitalgesellschaft (§ 267a Abs. 1 HGB) und darf ihre Bilanz beim Unternehmensregister hinterlegen (§ 326 Abs. 2 HGB). Der Ausschluss in § 267a Abs. 3 HGB nennt Investmentgesellschaften nach dem Kapitalanlagegesetzbuch, Unternehmensbeteiligungsgesellschaften und reine Beteiligungsgesellschaften – die bloße Verwaltung eigener Immobilien nennt er nicht.

Bestehende Immobilien einbringen: Grunderwerbsteuer und Verkaufsfristen

• Grunderwerbsteuer: Die Übertragung eines inländischen Grundstücks auf die GmbH ist ein Erwerbsvorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bei einer Einbringung bemisst sich die Steuer nach dem Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG), bei einem Verkauf nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).
• Steuersatz je Land: § 11 Abs. 1 GrEStG nennt 3,5 %, die Länder bestimmen den Satz aber selbst (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt.
• Zehn-Jahres-Frist beim Verkäufer: Übertragen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen auf Ihre GmbH und liegen zwischen Anschaffung und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei Ihnen ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) – beim Verkauf ebenso wie bei einer verdeckten Einlage, die als Veräußerung gilt (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG). Für eine Einbringung gegen neue Anteile lassen Sie die Folgen vorher von Ihrer Kanzlei prüfen.
• Anteile später übertragen: Gehen mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH auf einen Erwerber über, kann erneut Grunderwerbsteuer anfallen (§ 1 Abs. 3 GrEStG) – das betrifft auch eine spätere Holding-Struktur.
• Die Einbringung bestehender Objekte ist ein Fall für Kanzlei und Notar: Bewertung, Grunderwerbsteuer, Darlehensübernahme und die Drei-Jahres-Regel des § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG greifen ineinander.

Vor der Gründung entscheiden: Ihre Prüfliste

• Mieter prüfen: Keine Flächen an einen Betrieb vermieten, an dem ein Gesellschafter beteiligt ist oder den er selbst führt, wenn die erweiterte Kürzung gewollt ist (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).
• Ausstattung trennen: Nur das Gebäude vermieten; Betriebsvorrichtungen wie Kühlanlagen oder Kühlmöbel für Theken nicht mitüberlassen.
• Nebenleistungen begrenzen: Photovoltaik, Ladestationen und Serviceleistungen für Mieter gegen die Grenzen von 20 % und 5 % rechnen und den Gewinn aus der Grundstücksverwaltung gesondert ermitteln.
• Gewinnverwendung planen: Wie viel soll in der GmbH bleiben, wie viel wird ausgeschüttet? Davon hängt ab, ob der niedrige Satz in der Gesellschaft wirkt.
• Stammkapital und Finanzierung: mindestens 25.000 € (§ 5 Abs. 1 GmbHG), Bankdarlehen auf die GmbH, Bürgschaften des Gesellschafters dokumentieren.
• Laufende Pflichten einplanen: Jahresabschluss innerhalb von sechs Monaten bei kleiner Größenklasse (§ 264 Abs. 1 Satz 4 HGB), Offenlegung binnen eines Jahres (§ 325 Abs. 1a HGB), E-Bilanz, Körperschaft- und Gewerbesteuererklärung.

Immobilien-GmbH mit dieser Software

Den Jahresabschluss erstellen Sie aus der Saldenliste der GmbH, mit Kleinst-Gliederung und Hinterlegungsfassung, wenn die Merkmale passen; die Software erzeugt die Einreichungsdatei für das Unternehmensregister, die Einreichung übernehmen Sie selbst. Der erste Jahresabschluss ist kostenlos, danach kostet er für eine Kleinstkapitalgesellschaft 250 €, die E-Bilanz 20 € je Wirtschaftsjahr. In der Gewerbesteuererklärung prüft die Software die erweiterte Kürzung mit Kurzfragen – ausschließlich eigener Grundbesitz, kein Gesellschafterbetrieb, stille Reserven –, rechnet die Quoten der Nebeneinnahmen aus den Erlöskonten und schlägt den kürzbaren Betrag mit Herleitung vor. Eingesetzt wird nichts automatisch; den Antrag stellen Sie selbst. Erstellen und amtlich prüfen sind kostenlos, der Direktversand der Körperschaft- oder Gewerbesteuererklärung kostet je 50 € (derzeit für die Veranlagungszeiträume 2023 bis 2025). Wer die Buchhaltung hier führt, zahlt im Gesamtpaket ab 125 € im Monat je Gesellschaft; Jahresabschluss, Steuererklärungen und E-Bilanz sind darin enthalten.

Häufige Fragen

Muss eine Immobilien-GmbH Gewerbesteuer zahlen?

Grundsätzlich ja, denn die Tätigkeit einer GmbH gilt stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG). Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie aber die erweiterte Kürzung beantragen: Der Gewerbeertrag wird um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Darf meine Immobilien-GmbH Räume an meine eigene Firma vermieten?

Sie darf, verliert aber die erweiterte Kürzung, wenn die Räume dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dienen: Sie gilt nicht, „wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient“ (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG). Das trifft Ihr gewerbliches Einzelunternehmen und eine gewerblich tätige Personengesellschaft, an der Sie beteiligt sind (BFH, Beschluss vom 01.06.2022 – III R 3/21). Ob die Vermietung an eine GmbH, an der Sie beteiligt sind, ebenso schadet, sagt der Wortlaut nicht ausdrücklich – klären Sie das vor dem Mietvertrag mit Ihrer Kanzlei. Die erweiterte Kürzung entfällt dann insgesamt, nicht nur für diese Fläche; es bleibt die einfache Kürzung um die Grundsteuer (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG).

Wie werden die Gewinne der Immobilien-GmbH beim Gesellschafter versteuert?

Erst bei der Ausschüttung. Dividenden einer GmbH sind Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG) und unterliegen 25 % Abgeltungsteuer (§ 32d Abs. 1 EStG) zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag; die GmbH behält dafür 25 % Kapitalertragsteuer ein (§ 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 43a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Unter bestimmten Beteiligungsvoraussetzungen ist auf Antrag das Teileinkünfteverfahren möglich (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG).

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Immobilie in die GmbH einbringe?

Ja. Die Übertragung eines inländischen Grundstücks auf die GmbH ist ein Erwerbsvorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); bei einer Einbringung wird die Steuer nach dem Grundbesitzwert bemessen (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG). Den Steuersatz bestimmt das Land, in dem das Grundstück liegt (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG).

Ist eine Immobilien-GmbH eine Kleinstkapitalgesellschaft?

Oft ja. Kleinst ist, wer mindestens zwei der drei Merkmale nicht überschreitet: 450.000 € Bilanzsumme, 900.000 € Umsatzerlöse, zehn Arbeitnehmer (§ 267a Abs. 1 HGB); für einen Wechsel der Größenklasse zählen zwei aufeinanderfolgende Stichtage (§ 267 Abs. 4 HGB). Eine Vermietungs-GmbH mit hoher Bilanzsumme, aber wenig Umsatz und ohne Personal erfüllt das. Der Ausschluss in § 267a Abs. 3 HGB nennt Investment-, Unternehmensbeteiligungs- und reine Beteiligungsgesellschaften, nicht die Verwaltung eigener Immobilien.

Muss die Immobilien-GmbH ihren Jahresabschluss veröffentlichen?

Ja, sie muss ihn offenlegen, spätestens ein Jahr nach dem Stichtag (§ 325 Abs. 1 und 1a HGB). Eine kleine GmbH übermittelt nur Bilanz und Anhang (§ 326 Abs. 1 HGB); eine Kleinstkapitalgesellschaft übermittelt nur die Bilanz und kann die dauerhafte Hinterlegung statt der Veröffentlichung verlangen (§ 326 Abs. 2 HGB).

Quellen und Rechtsstand

Primärquellen für die zentralen Aussagen dieser Seite. Öffnen Sie im Zweifel immer die aktuelle Fassung.

• § 9 GewStG – Kürzungen (Nr. 1) — abgerufen am 03.11.2026
• § 2 GewStG – Steuergegenstand — abgerufen am 03.11.2026
• § 8 KStG – Ermittlung des Einkommens — abgerufen am 03.11.2026
• § 23 KStG – Steuersatz — abgerufen am 03.11.2026
• § 32d EStG – Gesonderter Steuertarif — abgerufen am 03.11.2026
• § 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge — abgerufen am 03.11.2026
• § 8 GrEStG – Bemessungsgrundlage — abgerufen am 03.11.2026
• § 267a HGB – Kleinstkapitalgesellschaft — abgerufen am 03.11.2026
• BFH, Urteil vom 11.04.2019 – III R 36/15 — abgerufen am 03.11.2026