Jahresabschluss für Immobiliardarlehensvermittler: Zusage im Dezember, Auszahlung im Februar

Ertrag des Jahres sind 3.200,00 € abzüglich 900,00 € Schmälerung. Fall B erscheint in der Bilanz gar nicht, obwohl der Kunde unterschrieben hat. Fall C ist kein Erlös, weil der Anspruch noch nicht entstanden ist. Eine Rückstellung für Fall C wäre ebenfalls falsch: Was nicht realisiert ist, kann nicht storniert werden (X R 12-13/22, Rz. 27).

Realisiert ist eine Forderung, wenn sie rechtlich entstanden ist oder die wesentlichen Ursachen gesetzt sind und Sie fest mit ihr rechnen können. Fällig muss sie nicht sein. Ein Anspruch unter aufschiebender Bedingung bleibt draußen. Das Urteil betrifft Versicherungsvertreter, der Maßstab ist aber der allgemeine aus § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB. Für Vorschüsse gilt er ausdrücklich bei allen Handelsvertretern (Rz. 28).

Lesen Sie deshalb die Klausel, nicht die Abrechnung. Steht dort „mit Valutierung“, zählt die Auszahlung. Steht dort „mit Abschluss des Darlehensvertrags“, spricht das für die Unterschrift. Wie ein noch offener Widerruf des Kunden dann zu bewerten ist, klären Sie mit Ihrer Kanzlei, eine amtliche Aussage dazu haben wir nicht gefunden. Bei Neubauten mit Teilauszahlungen kommt es darauf an, ob die erste Rate den vollen Anspruch auslöst oder jede Rate ihren Anteil.

Zahlt der Verbraucher Sie selbst, ist die Lage strenger: Er schuldet die Vergütung nur, wenn das Darlehen infolge Ihrer Tätigkeit geleistet wird und ein Widerruf nicht mehr möglich ist (§ 655c Satz 1 BGB). Neben dieser Vergütung und einem vereinbarten Beratungsentgelt ist nur der Ersatz erforderlicher Auslagen zulässig (§ 655d BGB). Eine Bearbeitungsgebühr als Erlös bei Antrag gibt es dann nicht.

Geht die Gebührenrechnung der Finanzierungsplattform oder des Dokumentenportals ein, liest die KI Betrag und Steuer aus und schlägt Buchung und Steuerschlüssel vor. Sichere Vorschläge gehen bei eingeschalteter Automatik direkt ins Journal, die übrigen prüfen Sie.

Für die Provisionsabrechnung gilt das nicht ohne Prüfung: Die Kontierung setzt bei Provisionen 19 % an, die Kreditvermittlung erkennt sie nicht. Buchen Sie die Abrechnung mit dem Schlüssel für steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug, sie läuft dann in die Kennzahl 48. Ausgewiesene Steuer auf Eingangsrechnungen bucht die Automatik dagegen als Vorsteuer, Ihren Ausschluss kennt sie nicht. Diese Belege stellen Sie selbst um. Melden Sie nur solche Umsätze und ziehen trotzdem Vorsteuer, erhalten Sie in der Voranmeldung einen Hinweis.

Eine Vermittlerabrechnung mit Stornoreserve bietet die Software nicht. Ob eine Provision am Stichtag entstanden ist, entscheiden Sie anhand Ihres Vertrags. Rückstellungen erfassen Sie auf der Rückstellungsseite mit einem selbst genannten Betrag, eine Stornoquote rechnet sie nicht. Die Bankzeile allein bucht beim Bilanzierer nicht in die Erlöse. Eine Einnahmenüberschussrechnung bucht dagegen am Geldfluss.

Anders als Finanzanlagenvermittler reichen Sie keinen jährlichen Prüfbericht ein. Die ImmVermV nennt eine außerordentliche Prüfung aus besonderem Anlass (§ 15 ImmVermV). Aufzeichnen müssen Sie ab Annahme des Auftrags unter anderem Auftraggeber, Entgelt und den Grund der Beendigung, und Sie halten die Unterlagen fünf Jahre vor (§ 14 ImmVermV). Eine Rückstellung für eine solche Jahresprüfung entfällt deshalb.

Als Einzelunternehmen mit nicht mehr als 800.000 € Umsatz und 80.000 € Gewinn machen Sie eine EÜR, die Provision zählt dann bei Zahlung und der Fall C ist Einnahme. GmbH und UG bilanzieren und legen offen. Bei langen Haftungszeiten oder einer Provisionsteilung über mehrere Stufen ist Ihre Kanzlei der bessere Weg, sie kann im selben System mitarbeiten oder eine Kanzlei Software-Datei erhalten.