Jahresabschluss für den Hotelpächter: Pacht, Hinzurechnung und das Inventar des Verpächters

Zu den Pachtzinsen gehören Aufwendungen für Instandsetzung, Instandhaltung und Versicherung, die Sie über Ihre gesetzliche Pflicht hinaus vertraglich übernommen haben. Eine vereinbarte Umlage der Grundsteuer zählt ebenfalls. Reine Betriebskosten wie Wasser, Strom und Heizung zählen nicht (gleich lautende Erlasse, Rz. 29). Das steht nicht auf dem Pachtkonto, sondern verstreut auf Instandhaltung und Versicherung. Sehen Sie Ihren Vertrag daraufhin durch, bevor die Erklärung kommt.

Wichtig ist die Reihenfolge. Erst der Anteil je Art, dann die Summe, dann der Freibetrag von 200.000 €, dann ein Viertel. Der Freibetrag gilt für die Summe, nicht je Art. Ein Viertel der ganzen Pacht ist also nicht die richtige Rechnung.

Über dem Freibetrag von 200.000,00 € liegen 142.000,00 €. Ein Viertel davon, 35.500,00 €, erhöht den Gewerbeertrag. Bei der Steuermesszahl von 3,5 % (§ 11 Abs. 2 GewStG) und einem ausgedachten Hebesatz von 400 % sind das 4.970,00 € Gewerbesteuer, auch wenn der Gewinn bei null liegt.

Die Gewerbesteuererklärung übernimmt die Pacht als Vorschlag, wenn sie auf den Konten für gewerbesteuerlich hinzuzurechnende Aufwendungen liegt: unbeweglich SKR03 4211, SKR04 6317, beweglich SKR03 4963, SKR04 6838. Vom allgemeinen Pachtkonto (SKR03 4220, SKR04 6315) nennt die Software den Betrag nur als Hinweis. Sie tragen den vollen Aufwand ein, die Software setzt die gesetzlichen Anteile, den Freibetrag von 200.000 € und das Viertel an. Die Stellen aus dem Abschnitt oben, die nicht auf dem Pachtkonto liegen, ergänzen Sie selbst.

Pachtrechnung, Handwerker, Wäscherei: Die KI liest den Beleg, erkennt Betrag und Steuer und schlägt Konto und Steuerschlüssel vor. Wo die Sicherheit reicht, bucht die Automatik, wo nicht, geben Sie frei. Den Pachtvertrag erfassen Sie im Vertragsmanagement mit Laufzeit, Kündigungsfrist, Verlängerung und Erinnerung an Fristen. Staffel, Index und Umsatzsteueroption führt dieser Bereich nicht.

Eine Rückbauverpflichtung erfassen Sie als sonstige Rückstellung, aus Ihren Angaben zeigt die Software den abgezinsten Wert nach HGB und daneben einen steuerlichen Wert mit 5,5 %. Einen Ansammlungsplan über die Laufzeit führt sie nicht. Eine Anbindung an Hotelsystem oder Portale gibt es nicht, neue Beschäftigte melden Sie außerhalb der Software.

Die Verpachtung eines Hotelgebäudes ist grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG), in der Regel auch für mitverpachtete Einrichtung (Abschn. 4.12.1 Abs. 3 UStAE). Mitverpachtete Betriebsvorrichtungen sind seit dem BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026 nur noch steuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), wenn sie nicht bloß Nebenleistung der Gebäudeverpachtung sind; sonst teilen sie deren Steuerfreiheit (Abschn. 4.12.10 UStAE neu, BFH V R 7/23), und für Umsätze vor dem 1. Januar 2027 dürfen Verpächter und Pächter übereinstimmend die bisherige Aufteilung anwenden. Weil das Hotel steuerpflichtige Umsätze ausführt, kann der Verpächter auf die Befreiung verzichten (§ 9 UStG). Dann schuldet er Umsatzsteuer, und Sie ziehen sie als Vorsteuer. Auch ein Vertrag kann Rechnung sein. Der Steuerausweis darin muss eindeutig, klar und unbedingt sein (Abschn. 14.1 Abs. 17 und 18 UStAE). Eine Klausel, die offenlässt, ob versteuert wird, reicht dafür nicht.