Ferienpark

Jahresabschluss für den Ferienpark: eigene Häuser, fremde Häuser und das Geld der Eigentümer

Im Jahresabschluss eines Ferienparks ist nicht jeder Euro, der über Ihr Konto läuft, Ihr Umsatz. Für eigene Häuser ist der Mietpreis Erlös, für Häuser im Namen fremder Eigentümer nur die Provision. Wer fremde Häuser im eigenen Namen anbietet, landet womöglich bei der Margenbesteuerung. Das entscheidet der Vertrag, nicht das Buchungssystem.

In der Software: Jahresabschluss.io erstellt Bilanz, GuV, Anhang und Lagebericht nach HGB aus der Saldenliste und erzeugt die Einreichungsdatei für das Unternehmensregister.

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Wessen Name, wessen Rechnung, wessen Schlüssel

Vermittlung setzt voraus, dass der Gast erkennt, wer sein Vertragspartner ist. Das muss nach außen sichtbar sein, in der Regel durch den Prospekt und klare Hinweise außerhalb der AGB (Abschn. 25.1 Abs. 3 UStAE). Kassieren Sie selbst, müssen Sie zusätzlich für Rechnung des Eigentümers handeln (Abschn. 3.7 Abs. 1 UStAE). Ein Vertrag, der „Vermittlung“ heißt, reicht dafür nicht.

Für § 25 UStG genügt eine einzelne Leistung, wenn sie Beherbergung ist (Abschn. 25.1 Abs. 2 UStAE). Der ermäßigte Satz entfällt auch dann, wenn die Reiseleistung nur aus einer Übernachtung besteht (Abschn. 12.16 Abs. 9 UStAE).

Vier Modelle in einem Park
HausIhr UmsatzSteuerGästegeld
Eigenes HausMietpreis7 %eigener Erlös
Fremdes Haus, im Namen und für Rechnung des EigentümersProvision19 %Fremdgeld bis zur Auszahlung
Fremdes Haus, eigener Name, freie Belegung, Instandhaltung und Service bei IhnenMietpreis7 %eigener Erlös, Miete an den Eigentümer ist Aufwand
Fremdes Haus, eigener Name, ohne diese VerfügungsberechtigungReiseleistung nach § 25 UStG19 % auf die Margeeigener Erlös, Eigentümer ist Reisevorleistung

Haus 14, eine Woche, 1.070,00 €

Beispiel: Ein Gast zahlt in einem ausgedachten Park 1.070,00 € für eine Woche. Der Vorgang steht dreimal da, je nach Modell. Bei der Vermittlung behält der Park 178,50 € Provision, bei § 25 UStG zahlt er dem Eigentümer 800,00 €.

Der gleiche Gast ergibt 1.000,00 € Erlös, 150,00 € Erlös oder 1.026,89 € Erlös, in dem 226,89 € Marge stecken, mit 70,00 €, 28,50 € und 43,11 € Umsatzsteuer. Von diesem Modell hängt auch ab, ob Sie Größenklasse und Umsatzgrenzen erreichen.

Konten SKR03 / SKR04. Konten mit Steuerautomatik brutto.
Modell und VorgangSollHabenBetrag
Eigenes Haus: Gast zahltBank (1200 / 1800)Erlöse 7 % USt (8300 / 4300)1.070,00 €
Vermittlung: Gast zahltBank (1200 / 1800)Fremdgeld (1592 / 1374)1.070,00 €
Vermittlung: Provision einbehaltenFremdgeld (1592 / 1374)Provisionsumsätze 19 % (8519 / 4569)178,50 €
Vermittlung: Auszahlung an EigentümerFremdgeld (1592 / 1374)Bank (1200 / 1800)891,50 €
§ 25: Gast zahlt, MargeBank (1200 / 1800)Umsatzerlöse § 25 19 % (8198 / 4133)270,00 €
§ 25: Gast zahlt, Teil außerhalb der MargeBank (1200 / 1800)Umsatzerlöse § 25 ohne USt (8189 / 4131)800,00 €
§ 25: Zahlung an EigentümerFremdleistungen ohne Vorsteuer (3109 / 5909)Bank (1200 / 1800)800,00 €
Summe5.080,00 €

Halten Sie eigenes und fremdes Geld auseinander

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Gästegeld und Eigentümerkonto am 31. Dezember

  • Anzahlungen für fremde Häuser: Sie gehören nach dem Vertrag dem Eigentümer, Sie schulden die Herausgabe (§§ 667, 675 BGB). Sie stehen auf Fremdgeld (SKR03 1592, SKR04 1374), nicht in den Erlösen.
  • Das Bankkonto dazu: Ob es in Ihre Bilanz gehört, richtet sich nach der wirtschaftlichen Zurechnung (§ 246 Abs. 1 HGB). Ein eigenes Konto allein macht aus Geld kein Treuhandgeld. Bei mittelgroßen und großen Gesellschaften kann eine Angabe im Anhang nötig sein.
  • Anzahlungen für eigene Häuser: erhaltene Anzahlung (SKR03 1711, SKR04 3260), die Umsatzsteuer entsteht mit dem Geldeingang.
  • Handwerker im Fremdhaus: Beauftragen Sie im Namen des Eigentümers, ist die Zahlung durchlaufend (SKR03 1590, SKR04 1370). Beauftragen Sie im eigenen Namen und rechnen weiter, gehört der Betrag zum Entgelt (Abschn. 10.4 Abs. 1 UStAE).
  • Umlagen für Wege, Müll und Anlage: Sie richten sich nach Ihrem Vertrag mit dem Eigentümer. Die Fristen des § 556 BGB betreffen Wohnraummiete, für den Eigentümer im Park gelten sie nach unserer Einordnung nicht. Wie noch nicht abgerechnete Umlagen eines Ferienparks zu bilanzieren sind, ist nicht belegt, das ist ein Kanzleifall.

Je Haus eine Kostenstelle, kein Eigentümerkonto von selbst

  • Eine getrennte Treuhandverwaltung mit Nebenbuch je Eigentümer gibt es nicht. Ob etwas Fremdgeld ist, hängt am gewählten Konto.
  • Keine Anbindung an Hotelsystem oder Portale, keine Führung der Kurtaxe.
  • Für Reiseleistungen gibt es eigene Steuerschlüssel, die Marge je Reise ermitteln Sie selbst, die Aufzeichnungen nach § 25 Abs. 5 UStG führt die Software nicht.
  • Die Reinigungskraft für den Wechseltag melden Sie außerhalb der Software.

Reinigungsfirma, Wäscheservice, Handwerker: Die KI liest den Beleg, erkennt Betrag und Steuer und schlägt Konto und Steuerschlüssel vor. Reicht die Sicherheit, bucht die Automatik, sonst entscheiden Sie. Ob eine Handwerkerrechnung dem Eigentümer oder Ihnen gehört, prüfen Sie selbst, das Konto entscheidet.

Kostenstellen und Kostenträger legen Sie als Stammdaten an und erfassen sie auf Buchungen, die Software zeigt die Zahlen je Code und reicht die Codes beim Kanzlei Software-Austausch durch. So lässt sich nach Haus auswerten, wenn Sie je Haus eine Kostenstelle führen. Für durchlaufende Posten und Fremdgeld gibt es eigene Konten.

Eigene Häuser in der Bilanz, fremde in der Gewerbesteuer

Häuser im eigenen Eigentum stehen im Anlagevermögen. Häuser der Eigentümer stehen nicht in Ihrer Bilanz, auch wenn Sie sie bewirtschaften (§ 246 Abs. 1 HGB). Mieten Sie Häuser an, um sie weiterzuvermieten, liegt auf jeder Stufe eine Benutzung vor (gleich lautende Erlasse, Rz. 29a). Das spricht dafür, dass die Hälfte in die Summe nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG fließt. Beim Pauschalreiseveranstalter hat der BFH angemietete Hotelzimmer dagegen nicht als fiktives Anlagevermögen gewertet (Rz. 29b). Für das Modell mit § 25 UStG ist das also offen, klären Sie es mit der Kanzlei.

Als GmbH oder GmbH & Co. KG ohne natürliche Person als Vollhafter stellen Sie einen HGB-Jahresabschluss auf und legen ihn offen (§ 264a HGB). Ihre Kanzlei ist der bessere Weg, bevor Sie einen neuen Eigentümervertrag unterschreiben: Eine Klausel zu Belegung oder Instandhaltung verschiebt das Modell, und damit Umsatz, Steuersatz und Bilanz.

Quellen und Rechtsstand

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Häufige Fragen

Kurz und konkret zu Produkt, Ablauf und Einsatzbereich.

Bei Ihnen, je Haus, zum Beispiel über die Kostenstelle. Die KI kann das Vertragsmodell nicht wissen. Sie liest Eingangsrechnungen, etwa von Reinigungsfirma und Handwerkern, und schlägt Konto und Steuerschlüssel vor.

Nicht, wenn Sie erkennbar im Namen und für Rechnung des Eigentümers handeln. Dann ist Ihr Umsatz die Provision, sie trägt 19 %, weil die Vermittlung von Beherbergung nicht begünstigt ist (Abschn. 12.16 Abs. 5 UStAE). Treten Sie im eigenen Namen auf, ändert sich die Einordnung.

Wenn er im eigenen Namen ein Haus überlässt, über das er nicht frei verfügen kann, etwa ohne freie Gästeauswahl oder ohne Verantwortung für Instandhaltung und Service vor Ort. Dann ist die Leistung des Eigentümers Reisevorleistung, besteuert wird die Marge mit 19 %, die 7 % entfallen.

Nicht Ihre. Es ist Fremdgeld, das Sie dem Eigentümer schulden, und kein eigener Erlös. Eine erhaltene Anzahlung im eigenen Namen liegt vor, wenn Sie selbst die Leistung schulden. Dann entsteht auch die Umsatzsteuer bei Ihnen mit dem Geldeingang.

Halten Sie eigenes und fremdes Geld auseinander

Legen Sie Ihren Park an und erstellen Sie den Jahresabschluss allein oder gemeinsam mit Ihrer Kanzlei.